Amianto en comunidades de propietarios: quién paga y cómo se decide
La presencia de amianto en edificios residenciales construidos antes de 2002 es una realidad que afecta a miles de comunidades de propietarios en España. Tejados de fibrocemento, tuberías de uralita, aislamientos térmicos o acústicos: estos materiales fueron ampliamente utilizados durante décadas y hoy plantean una pregunta inevitable cuando llega el momento de actuar. ¿Quién asume el coste de la retirada? ¿Cómo se toma esa decisión dentro de una comunidad?
El debate sobre el amianto en comunidades de propietarios suele surgir en el peor momento posible: cuando el tejado ya está deteriorado, cuando hay una inspección técnica pendiente o cuando algún vecino denuncia el estado de los materiales. Comprender el marco legal que regula esta situación ayuda a anticiparse a los conflictos y a actuar con seguridad jurídica.
En este artículo explicamos quién tiene la obligación de actuar, cómo se financia la retirada y qué proceso debe seguir la comunidad para tomar esa decisión de forma válida.
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Cuándo existe obligación legal de retirar el amianto en un edificio
En España, el uso del amianto quedó prohibido definitivamente mediante el Real Decreto 396/2006, de 31 de marzo, que regula las condiciones mínimas de seguridad y salud aplicables a los trabajos con riesgo de exposición al amianto. Sin embargo, esta norma no impone una obligación general e inmediata de retirar todos los materiales con amianto existentes.
Lo que establece la legislación es una obligación de actuación cuando:
- Los materiales que contienen amianto están deteriorados o en mal estado, con riesgo de liberar fibras al ambiente.
- Se van a realizar obras, reformas o demoliciones que afecten a elementos con amianto.
- Existen requerimientos administrativos por parte del Ayuntamiento, la Inspección de Trabajo u otras autoridades competentes.
En estos casos, la retirada se convierte en una obligación legal, y debe ser realizada por una empresa inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto (RERA), tal como exige el citado RD 396/2006.
Cuando los materiales están en buen estado y no existe riesgo de emisión de fibras, la ley no obliga a su retirada inmediata, aunque sí recomienda un seguimiento periódico de su estado.
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Cómo se decide la retirada de amianto en una comunidad de vecinos
La toma de decisiones en una comunidad de propietarios se rige por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Para aprobar obras en elementos comunes —como el tejado, las bajantes o las fachadas— es necesario convocar una junta de propietarios y someter la cuestión a votación.
El tipo de mayoría requerida depende de la naturaleza de la obra:
- Obras necesarias para el mantenimiento y conservación del edificio: se aprueban por mayoría simple de los propietarios presentes o representados en junta, siempre que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación.
- Obras de mejora no estrictamente necesarias: pueden requerir mayorías más amplias según el importe y la naturaleza de la actuación.
La retirada de amianto en elementos comunes deteriorados suele encuadrarse como obra necesaria, lo que facilita su aprobación. No obstante, es recomendable documentar el estado de los materiales mediante un informe técnico previo que justifique la urgencia o necesidad de la intervención.
El administrador de fincas juega un papel clave en este proceso: debe informar a los propietarios del problema detectado, proponer soluciones y convocar la junta correspondiente con toda la documentación necesaria.
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Quién paga la retirada de amianto en la comunidad: reparto de gastos
Una vez aprobada la obra en junta, llega la pregunta que más tensión genera: ¿cómo se paga la retirada de amianto entre los vecinos?
Con carácter general, los gastos derivados de obras en elementos comunes se reparten entre todos los propietarios según su cuota de participación, tal y como establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta cuota figura en los estatutos de la comunidad y en la escritura de propiedad de cada vivienda.
Existen, sin embargo, situaciones que pueden modificar este reparto:
- Subvenciones públicas: algunas comunidades autónomas y ayuntamientos ofrecen ayudas para la retirada de amianto en edificios residenciales. Solicitar estas ayudas puede reducir significativamente el coste que asumen los propietarios.
- Derramas extraordinarias: cuando la comunidad no dispone de fondos suficientes en su reserva, se puede aprobar una derrama repartida entre todos los vecinos conforme a sus cuotas.
- Financiación externa: algunas comunidades optan por solicitar financiación bancaria colectiva para afrontar obras de este tipo.
Es importante señalar que ningún propietario puede negarse a contribuir a los gastos de una obra necesaria aprobada válidamente en junta, aunque no hubiera asistido o hubiera votado en contra. La Ley de Propiedad Horizontal es clara al respecto: la obligación de contribuir a los gastos comunes es irrenunciable.
En casos excepcionales donde el amianto afecta a una zona de uso privativo (por ejemplo, un patio interior de uso exclusivo), la responsabilidad de la retirada puede recaer sobre el propietario individual. Esto dependerá de cómo estén definidos los elementos en los estatutos y escrituras de la comunidad.
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Preguntas frecuentes
¿Puede un propietario exigir la retirada del amianto aunque la junta no lo haya aprobado?
Sí, cuando existe un riesgo real para la salud por el deterioro de los materiales, un propietario puede requerir al presidente de la comunidad que convoque una junta extraordinaria para tratar el asunto. Si la comunidad no actúa, cabe acudir a la vía judicial o presentar una denuncia ante las autoridades competentes en materia de salud pública o vivienda.
¿Qué pasa si el tejado con amianto pertenece a un elemento común pero solo tiene acceso un propietario?
El carácter común o privativo de un elemento no depende exclusivamente de quién tenga acceso a él, sino de cómo esté definido en los estatutos y en el título constitutivo de la comunidad. Si el tejado es un elemento común, el coste de su mantenimiento y retirada de amianto corresponde a todos los propietarios según sus cuotas, independientemente del uso exclusivo que pudiera tener alguno de ellos.
¿Está obligada la empresa contratada a tener alguna certificación especial?
Sí. El Real Decreto 396/2006 exige que los trabajos con amianto sean realizados exclusivamente por empresas inscritas en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto (RERA). Contratar una empresa no autorizada puede implicar responsabilidades legales para la comunidad y para las personas físicas que tomaron la decisión, además de poner en riesgo la salud de los trabajadores y los residentes.
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Si quieres profundizar en aspectos relacionados con este tema, puede resultarte útil consultar estos recursos:
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