¿Puedo alquilar una nave o local con cubierta de amianto?
La pregunta sobre si es legal alquilar nave amianto legal es más habitual de lo que parece en el sector inmobiliario industrial español. Miles de naves, almacenes y locales industriales construidos antes de los años 90 conservan cubiertas de fibrocemento con amianto, y muchos propietarios se preguntan si pueden arrendar esos inmuebles sin haber procedido antes a su retirada. La respuesta no es sencilla, porque depende del estado del material, de la normativa aplicable y de las obligaciones que asume cada parte en el contrato de arrendamiento.
En España, el amianto no está prohibido como material existente en edificios; lo que está prohibido desde 2002 es su comercialización e instalación como nuevo material. Esto significa que una cubierta de fibrocemento que ya existe en una nave no obliga automáticamente a su demolición inmediata. Sin embargo, la situación cambia en función del uso que se vaya a dar al inmueble, del estado de conservación del material y de las obligaciones legales que recaen sobre propietario y arrendatario.
Este artículo analiza con detalle qué dice la normativa, qué responsabilidades tiene cada parte y cuándo sería imprescindible actuar antes de formalizar un contrato de arrendamiento.
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Qué dice la normativa española sobre el amianto en inmuebles
El marco legal de referencia en España es el Real Decreto 396/2006, de 31 de marzo, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud aplicables a los trabajos con riesgo de exposición al amianto. Esta norma no prohíbe la existencia de amianto en los inmuebles, pero sí regula con detalle cómo debe gestionarse cuando hay trabajadores que pueden estar expuestos a sus fibras.
Entre las obligaciones más relevantes que establece este reglamento destacan las siguientes:
- El empresario (en este caso, el arrendatario que desarrolle actividad laboral en el local) debe identificar si existe amianto en el inmueble antes de iniciar cualquier trabajo que pueda liberar fibras.
- Cuando se detecte amianto en buen estado y sin riesgo de desprendimiento, puede mantenerse en su lugar bajo un Plan de Gestión y Mantenimiento.
- Si el material presenta deterioro, friabilidad o riesgo de liberación de fibras, la normativa obliga a actuar: encapsular, sellar o retirar el material mediante una empresa RERA (Registro de Empresas con Riesgo de Amianto).
Además del RD 396/2006, es importante tener en cuenta la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales, que responsabiliza al empresario de garantizar un entorno de trabajo seguro, y la normativa de residuos (Ley 7/2022 y normativa autonómica) que regula la gestión de los residuos generados durante la retirada.
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Obligaciones del propietario y del arrendatario en un contrato de arrendamiento
En el arrendamiento nave fibrocemento, las responsabilidades no recaen de forma exclusiva sobre el propietario. La ley distribuye las obligaciones según el papel de cada parte:
Obligaciones del propietario:
- Informar al arrendatario de la existencia de materiales que puedan contener amianto, especialmente si tiene constancia de ello.
- Mantener el inmueble en condiciones adecuadas de uso, lo que incluye garantizar que el estado de la cubierta no suponga un riesgo para los ocupantes.
- Si el material está deteriorado y representa un riesgo real, debe acometer las obras necesarias antes de arrendar el local o acordar su ejecución dentro de un plazo razonado.
Obligaciones del arrendatario:
- Antes de iniciar cualquier actividad laboral, debe realizar una evaluación de riesgos que contemple la posible presencia de amianto en la cubierta u otros elementos constructivos.
- Si contrata obras de reforma, ampliación o mantenimiento en el inmueble, debe asegurarse de que los contratistas están informados y actúan conforme al RD 396/2006.
- No puede encomendar trabajos sobre materiales con amianto a empresas no autorizadas como RERA.
En la práctica, muchos contratos de alquiler local amianto obligaciones reparten estas responsabilidades mediante cláusulas específicas. Es recomendable que ambas partes cuenten con asesoramiento jurídico y técnico antes de firmar.
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Cuándo es imprescindible retirar el amianto antes de alquilar
No existe una obligación legal genérica de retirar el amianto antes de arrendar una nave o local industrial. Sin embargo, hay situaciones concretas en las que la retirada se convierte en una condición necesaria o muy recomendable:
- Fibrocemento en mal estado: Si la cubierta presenta grietas, roturas, fragmentación o signos evidentes de deterioro, el material puede liberar fibras al aire de forma continua. En este caso, arrendar el local sin actuar puede constituir una infracción grave en materia de prevención de riesgos laborales.
- Actividades con trabajadores en el interior: Cuanto mayor sea la actividad humana en la nave y más tiempo pasen los trabajadores en su interior, mayor es la relevancia del estado de la cubierta. Las inspecciones de trabajo pueden requerir documentación acreditativa del estado del material.
- Obras o reformas previstas: Si el arrendatario tiene intención de realizar obras que afecten a la cubierta o a elementos próximos, la retirada previa es obligatoria, con todos los requisitos que establece el RD 396/2006.
- Actividades con riesgo de impacto o vibración: Algunas actividades industriales pueden provocar vibraciones que aceleren el deterioro del fibrocemento. En estos casos, una evaluación técnica es especialmente importante.
Lo que sí puede hacerse en inmuebles con amianto en buen estado es elaborar un Plan de Gestión de Amianto que documente el estado del material, establezca protocolos de revisión periódica y defina las actuaciones en caso de deterioro. Este documento protege tanto al propietario como al arrendatario.
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Preguntas frecuentes
¿Es ilegal alquilar una nave con cubierta de fibrocemento?
No es ilegal per se. La normativa española no prohíbe el arrendamiento de inmuebles con amianto en buen estado. Sin embargo, tanto propietario como arrendatario tienen obligaciones legales que deben cumplirse. Si el material está deteriorado y representa un riesgo para la salud, la situación puede derivar en responsabilidades legales para ambas partes.
¿Quién paga la retirada del amianto, el propietario o el inquilino?
En principio, la responsabilidad recae sobre el propietario del inmueble, ya que es el dueño del elemento constructivo que contiene el amianto. No obstante, propietario e inquilino pueden acordar en el contrato otra distribución de costes, aunque siempre respetando la normativa de seguridad y salud laboral. Lo importante es que la retirada, cuando sea necesaria, la realice una empresa habilitada como RERA.
¿Qué es un Plan de Gestión de Amianto y cuándo es necesario?
Es un documento técnico que inventaría los materiales con amianto presentes en un inmueble, evalúa su estado y establece medidas de control y seguimiento. Es especialmente útil —y en algunos casos exigido— cuando el a